aktuelles:

• Die neue BGH-Entscheidung zur Nichtigkeit vereinbarungs- und gesetzesändernder Beschlüsse ...
Glosse: Das Zittern hat ein Ende?

Die neue BGH-Entscheidung zur Nichtigkeit

vereinbarungs- und gesetzesändernder Beschlüsse

Hintergrundwissen und wichtige Verhaltenstipps

für Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften

von Dr. jur. Michael Casser, Köln

 

1.

Die neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes und ihre Hintergründe

(Lehre von der Beschlusskompetenz)

In seinem Beschluss vom 20.09.2000 hat der V. Senat des Bundesgerichtshofs die zuletzt stark umstrittene Frage der Rechtsgültigkeit von Zitterbeschlüssen dahingehend entschieden, dass vereinbarungsändernde Zitterbeschlüsse als nichtig anzusehen sind:

Die Leitsätze dieser Entscheidung (V ZB 58/99; ZMR 2000, 771 ff.; ZWE 2000, 518 ff.) lauten:

1.      Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz (teilweise Aufgabe von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329).

2.      Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

3.      § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluss entscheiden durften.

4.      Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig.

5.      Der Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine "ordnungsmäßige" Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.

Diese Entscheidung ist die für die Verwaltungspraxis vermutlich bedeutendste seit Bestehen des Wohnungseigentumsgesetzes, das in diesen Wochen 50 Jahre als wird.

Prof. Dr. Merle bezeichnet den BGH-Beschluss als "epochale Entscheidung" und "juristische Revolution", Herr Dr. Deckert bemerkt, dass die "WEG-Welt auf den Kopf gestellt" wurde und die Tageszeitung "Die Welt" schreibt, der Bundesgerichtshof habe ein Erdbeben ausgelöst.

Um so wesentlicher dürfte es jedoch sein, klaren Kopf zu behalten, sich der Situation mit solidem Grundwissen ausgestattet zu stellen und Lösungsvorschläge auf der Grundlage entsprechenden Hintergrundwissens zu erarbeiten und damit die Nachbeben möglichst gering zu halten.

Die Tendenz, vereinbarungsändernde Beschlüsse als nichtig anzusehen, hatte sich bereits seit mehr als einem Jahr abgezeichnet, als sich der Vorsitzende Richter des V. Senats, Herr Dr. Wenzel, den Auffassungen von Herrn Buck zur fehlenden Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft anschloss. Damit hatte diese Auffassung einen prominenten und mächtigen Vertreter gefunden. Herr Dr. Wenzel hat die Gelegenheit ergriffen, einen Vorlagebeschluss des Kammergerichtes Berlin zum Sondernutzungsrecht umfangreich zur Darstellung der neuen Auffassung bzw. Rechtsprechung zu nutzen.

Mit dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes sollte nunmehr die zum Teil stark emotionalisiert geführte Diskussion um die Zitterbeschlüsse und deren Rechtsgültigkeit ihren Abschluss finden und die Experten sollten sich mehr der Frage zuwenden, welche Auswirkungen diese neue Rechtsprechung für die Praxis haben wird.

Um diese Auswirkungen für die Zukunft einschätzen zu können, ist es zwingend erforderlich, sich zunächst mit der dieser Rechtsprechung zugrundeliegenden Auffassung von Herrn Buck (WE 1998, 90 ff.) zu beschäftigen und die tragenden Erwägungen der Entscheidung des Bundesgerichtshofes sorgfältig herauszuarbeiten.

Herr Buck hat genau die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1994 angegriffen, die bisher als Legalisierung des bestandskräftigen Zitterbeschlusses angesehen wurde.

Im Jahre 1994 hatte der Bundesgerichtshof nämlich festgestellt, dass ein Mehrheitsbeschluss mit Vereinbarungsinhalt nach Fristablauf bestandskräftig wird, sofern nicht ein Eingriff in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums vorliegt (BGH NJW 1994, 3230). Konkret lag dieser Entscheidung ein Beschluss über die Änderung bzw. Modifizierung des Kostenverteilungsschlüssels zugrunde. Diesen Beschluss erachtete der Bundesgerichtshof damals für wirksam.

Wenig später bestätigte der Bundesgerichtshof in 1995 diese Rechtsprechung, indem er auch ein generelles Verbot der Hundehaltung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft alleine durch Beschluss für rechtswirksam ansah (BGH NJW 1995, 2036).

Es darf nicht verwundern, dass in der Folge gesetzes- und vereinbarungsändernde Beschlüsse große Konjunktur hatten.

Die Praxis griff erfreut auf dieses Instrument zurück, mit dem sich das starre Wohnungseigentumsgesetz mit seinem Vereinbarungsgrundsatz bzw. die zumeist nicht mit Öffnungsklauseln versehenen Teilungserklärungen umgehen ließen.

Herr Buck stellt entscheidungserheblich auf das Merkmal der sog. Beschlusskompetenz ab. Er differenziert zwischen dem "rechtlichen Können" und dem "rechtlichen Dürfen" der Eigentümerversammlung.

Soweit eine Beschlussfassung über bestimmte Angelegenheiten in die Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt, wird der entsprechende Beschluss – auch wenn er rechtswidrig ist – mit Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig und damit verbindlich auch für Rechtsnachfolger. Soweit jedoch eine Beschlussfassung im Gesetz oder in der Teilungserklärung für bestimmte Bereiche gar nicht vorgesehen ist, besteht nach dieser Auffassung absolute Beschlussinkompetenz, die zur Nichtigkeit der Beschlüsse führt.

Maßgebliche Regelung für die Bestandskraft auch rechtswidriger Beschlüsse, also solcher Beschlüsse, bei denen die Grenzen des "rechtlichen Dürfens" überschritten wurden, ist § 23 Abs. 4 WEG. Diese Vorschrift bestimmt, dass Beschlüsse nur ungültig sind, wenn sie aufgrund fristgerechter Anfechtung durch ein Gericht für ungültig erklärt worden sind.

Diese Vorschrift muss jedoch in unmittelbarem Zusammenhang mit § 23 Abs. 1 WEG gesehen werden, der wörtlich bestimmt:

"Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet".

Hier wird also bereits deutlich, dass überhaupt die Möglichkeit einer Beschlussfassung über den jeweiligen Regelungsnotstand eröffnet sein muss. Diese Möglichkeit kann sich aus dem Gesetz oder aus der Gemeinschaftsordnung ergeben:

·         § 21 Abs. 3 WEG regelt, dass die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen können.

·         § 28 Abs. 5 WEG bestimmt beispielsweise, dass über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen.

·         § 26 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen.

·         Dies gilt gemäß § 29 Abs. 1 WEG auch hinsichtlich der Bestellung eines Verwaltungsbeirates.

In all diesen Fällen besteht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, weil es um – wie es der BGH ausdrückt – "das der Gemeinschaftsgrundordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, namentlich um die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht".

Diese der Mehrheitsbeschlussfassung zugewiesenen Bereiche stellen jedoch im Wohnungseigentumsrecht die Ausnahme dar, die Regel ist das Vereinbarungs- bzw. Vertragsprinzip.

Der (im dritten Abschnitt des Wohnungseigentumsgesetzes) geregelte Beschluss stellt sich als Regelungsinstrument mit beschränktem Anwendungsgebiet (allgemeine Verwaltungsangelegenheit) dar. Der Beschluss muss bestimmte Formvorschriften erfüllen, ist dafür jedoch gemäß § 10 Abs. 3 WEG auch gegenüber allen Rechtsnachfolgern wirksam.

Die Vereinbarung hingegen ist zwar grundsätzlich auch formlos möglich, bindet gemäß § 10 Abs. 2 WEG jedoch nur die jeweiligen Beteiligten, soweit sie nicht in das Grundbuch eingetragen wurde.

Recht einprägsam ist das von Herrn Kollegen Müller formulierte und vom Bundesgerichtshof wörtlich übernommene Bonmot:

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf!"

2.

Die konkrete Entscheidung zum Sondernutzungsrecht

(Vorlagebeschluss des Kammergerichtes vom 15.12.1999, NZM 2000, 137)

In der hier besprochenen Entscheidung hatte sich der Bundesgerichtshof auf Vorlage des Kammergerichtes mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Sondernutzungsrecht durch unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss begründet werden kann.

Dies wurde nunmehr vom Bundesgerichtshof wegen fehlender Beschlusskompetenz verneint.

Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass die Zuweisung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums, im streitgegenständlichen Fall die Nutzung eines Vorgartens ausschließlich für einen Eigentümer einer Beschlussfassung von vornherein entzogen ist, weil es sich nicht nur um eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 WEG, sondern um einen vollständigen Gebrauchsentzug handele, der die in § 13 Abs. 2 WEG normierte Mitberechtigung jedes Wohnungseigentümers am Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums abändert.

Die entsprechenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft wurden daher als nichtig beurteilt.

Zu diesem Ergebnis hätte der Bundesgerichtshof auch bereits mit anderer Begründung kommen können. Denn unabhängig von dem eigentlichen Streit um die Rechtsgültigkeit der Zitterbeschlüsse war die Begründung eines Sondernutzungsrechtes durch einfachen Beschluss selbst unter den Befürwortern der Zitterbeschlüsse sehr umstritten, da Zitterbeschlüsse auch nach bisheriger Auffassung nicht in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen durften.

Der Bundesgerichtshof hat diese Vorlage jedoch, wie bereits ausgeführt, umfassend aufgegriffen und entgegen sonstiger Gepflogenheit ("es kann dahinstehen, ob ........") zum Aufhänger einer umfangreichen Darstellung seiner neuen Rechtsauffassung genommen.

 

3.

Die Auswirkungen auf die Verwaltungspraxis

Auch aus sonstigen Äußerungen von Herrn Dr. Wenzel dürfen Sie ableiten, dass der Bundesgerichtshof den vereinbarungsändernden Zitterbeschlüssen den Kampf angesagt hat und eine vollständige Abkehr erreichen möchte.

Ausgehend von dem gedanklichen Ansatz, nämlich der ausschließlich relevanten Frage der Beschlusskompetenz, können Sie im jeweiligen Einzelfall ermitteln, welche Beschlüsse, die Grundlage Ihrer täglichen Verwaltungsarbeit sind, von der neuen Nichtigkeitsrechtsprechung betroffen sind und welche nicht.

Die neue BGH-Rechtsprechung bedeutet nämlich nicht, dass sämtliche Zitterbeschlüsse nichtig sind. Diese Nichtigkeitsfeststellung beschränkt sich vielmehr auf die sogenannten vereinbarungsändernden Beschlüsse, so dass Ihnen künftig die Abgrenzung zu vereinbarungswidrigen und vereinbarungsersetzenden Beschlüssen nicht erspart bleibt.

Nur anfechtbar und nicht nichtig ist der vereinbarungswidrige oder gesetzesverletzende Beschluss. Dabei handelt es sich um einen Beschluss, der gegen eine gesetzliche oder vereinbarte Regelung im Einzelfall verstößt, ohne diese Regelung selbst auf Dauer zu ändern.

Das anschaulichste Beispiel dürfte der Beschluss über die Jahresabrechnung sein, der ein unrichtiger Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt. Für solche Beschlüsse ändert sich die Rechtslage nicht, sie sind lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig, so dass sie unverändert in Bestandskraft erwachsen, wenn keine Anfechtung erfolgt.

Schwieriger fällt die Definition des vereinbarungsersetzenden Beschlusses, der gleichfalls nur anfechtbar sein soll. Vereinbarungsersetzende Beschlüsse sollen dann vorliegen, wenn sich ein Beschluss auf eine Angelegenheit bezieht, die sowohl durch Vereinbarung als auch durch Beschluss regelbar ist, beispielsweise eine Gebrauchsregelung gemäß § 15 WEG. Unter den vereinbarungsersetzenden Beschluss sollen aber auch Mehrheitsbeschlüsse in Angelegenheiten fallen, die durch einstimmigen Beschluss zu regeln wären. Das anschaulichste Beispiel hierfür dürften über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehende bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG sein. In beiden Fällen sollen Beschlüsse, weil nur das rechtliche "Dürfen", nicht hingegen das rechtliche "Können" überschritten wird, in Bestandskraft erwachsen. Mir erscheint dieses Gebilde des "vereinbarungsersetzenden Beschlusses" sehr schwer nachvollziehbar.

Nach meiner Überzeugung könnte man aus § 22 Abs. 1 WEG auch sehr gut ableiten, dass für bauliche Veränderungen überhaupt keine Beschlusskompetenz besteht, sondern diese immer einer (allerdings formlosen) Vereinbarung bedürfen.

Als Argument könnten Sie jedoch heranziehen, dass sich § 22 im dritten Abschnitt des WEG befindet, der mit "Verwaltung" überschrieben ist. Diese Einordnung kann man als Argument dafür heranziehen, daß es sich bei den in diesem Gesetzesabschnitt enthaltenen Vorschriften um die Bestimmungen hinsichtlich der "einfachen" Verwaltung handelt, die grundsätzlich durch Beschluss geregelt werden können, jedenfalls soweit es sich um Einzelfallregelungen handelt.

Die Nichtigkeitsaussage des Bundesgerichtshofes beschränkt sich auf die nunmehr zu behandelnde dritte Kategorie der Beschlüsse, nämlich die vereinbarungsändernden bzw. gesetzesändernden Beschlüsse. Hiermit sind die Beschlüsse gemeint, durch die die gesetzliche oder in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Grundordnung der Wohnungseigentümer auf Dauer geändert wird. Anschaulichste Beispiele insoweit dürften die Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels oder aber auch des Stimmrechtes sein. Für diese Beschlüsse gilt aufgrund der zuvor erläuterten Grundsätze, dass diese in Ermangelung einer Beschlusskompetenz als nichtig anzusehen sind.

Anhand dieser Kriterien sollen nunmehr der Verwaltungspraxis zugrundeliegende wesentliche Beschlüsse und deren Nichtigkeitsfolgen erläutert werden:

a.

Nichtigkeit von Änderungsbeschlüssen zur Kostenverteilung

und damit zusammenhängender Abrechnungsprobleme

Den wichtigsten Bereich dürften die Beschlüsse zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels darstellen.

Maßgebliche Vorschrift ist insoweit § 16 Abs. 2 WEG. Diese Vorschrift ermöglicht keine Beschlussfassung, sondern ist nur durch Vereinbarung abänderbar, soweit nicht ausnahmsweise eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung vorhanden ist.

Dementsprechend sind alle Beschlussfassungen über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nichtig.

Diese Nichtigkeit wirkt sich allerdings nicht auf die bereits bestandskräftig beschlossenen einzelnen Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne aus. Denn über diese ist jeweils gemäß § 28 Abs. 5 WEG beschlossen und diese Beschlüsse sind in Bestandskraft erwachsen.

Das Problem konzentriert sich daher auf die Erstellung neuer Jahresabrechnungen.

Hier gerät der Verwalter nun in das Dilemma, dass er einerseits positive Kenntnis von der Nichtigkeitsrechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat und deshalb wieder zur ursprünglichen Kostenverteilung nach Gesetz bzw. Teilungserklärung zurückkehren müsste, andererseits jedoch dieser Vorgehensweise der erklärte Mehrheitswille der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber steht.

In dieser Situation kann dem Verwalter nur geraten werden, die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst ausführlich zu informieren.

Der Verwalter ist dabei gut beraten, sich auf seine Rolle als Organisator und nicht als Terminator zu besinnen.

Er hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zwangszubeglücken, indem er der Nichtigkeitsrechtsprechung des Bundesgerichtshofes entgegen der Mehrheitsmeinung in der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Durchbruch verhilft. Einem Verwalter, der wiedergewählt werden möchte, ist dies auch aus taktischen und politischen Gründen nicht zu empfehlen.

Nach der Belehrung durch den Verwalter hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zu entscheiden, ob sie den geänderten (nichtigen) Kostenverteilungsschlüssel weiter zugrundelegen möchte, mit der Folge der besonderen Anfechtungsgefährdung jeder einzelnen Jahresabrechnung.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch, ohne dass hierfür ein gesonderter Beschluss erforderlich wäre, zur alten Kostenverteilung zurückkehren, oder sie kann das tun, was ihr schon immer unbenommen war, nämlich versuchen, eine Vereinbarung zu treffen.

In der neueren Diskussion wird teilweise vertreten, dass ein Verwalter nichtige Beschlüsse überhaupt nicht durchführen könne und daher ein Festhalten an der Beschlusslage unmöglich sei.

Natürlich stellt die Nichtigkeit ein besonderes Problem dar, denn ein nichtiges Rechtsgeschäft lässt die gewollten Rechtswirkungen von Anfang an nicht eintreten und die Nichtigkeit gilt grundsätzlich für und gegen alle, bedarf keiner Geltendmachung und ist im gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen.

Hiervon macht auch § 23 Abs. 4 WEG keine Ausnahme, auch wenn vom Wortlaut her angenommen werden könnte, dass auch ein nichtiger Eigentümerbeschluss nur ungültig sei, wenn er im Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt wird. Im Sinne einer teleologischen Auslegung ist jedoch festzuhalten, dass § 23 Abs. 4 WEG nur die Anfechtbarkeit von Beschlüssen regelt (BGH, NJW 1989, 2059).

Gleichwohl kann nicht angenommen werden, dass der Verwalter deshalb von sich aus die Feststellung der Nichtigkeit von Beschlüssen vorzunehmen hat und damit die gemäß § 21 Abs. 1 WEG ungeachtet der Bestellung eines Verwalters allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehende Verwaltung unterläuft. Das Verhältnis von § 21 WEG zu § 27 WEG dokumentiert, dass die Entscheidungskompetenz bei der Eigentümergemeinschaft liegt, die Durchführungskompetenz beim Verwalter. Diese Differenzierung ist auch bei dem jetzt anstehenden Nichtigkeitsprobleme vereinbarungsändernder Beschlüsse zu beachten.

Mit dem Problem der Verwalter konfrontiert, hat auch Herr Dr. Wenzel persönlich in einer Fachdiskussion die Auffassung vertreten, den Verwalter träfe nur eine Informationsverpflichtung, gleich ob es um die Ausführung von Altbeschlüssen oder um die Fassung neuer Beschlüsse gehe. Dem ist zuzustimmen, denn selbst wenn nach der neueren BGH-Rechtsprechung recht eindeutig feststehen dürfte, dass bestimmte Beschlüsse nichtig sind, ist der Verwalter nicht das Vollstreckungsorgan, das diese Nichtigkeit festzustellen und mit entsprechenden Rechtsfolgen zu belegen hat.

Man stelle sich umgekehrt nur den Fall vor, dass ein Verwalter die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes mit ihren teilweise feinen Differenzierungen nicht versteht und in eigener Rechtsmacht Beschlüsse, die selbst nach BGH nicht nichtig wären, als nichtig erachtet und sich dementsprechend verhält. Der Verwalter sollte daher – wie bereits ausgeführt – nur informierend und allenfalls beratend tätig werden.

Der Verwalter muss jedoch unbedingt im Protokoll der jeweiligen Eigentümerversammlung dokumentieren, dass er die Wohnungseigentümergemeinschaft über die neue Nichtigkeitsrechtsprechung des Bundesgerichtshofes und ihre Auswirkungen auf die Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft informiert hat und ggf. auch kennzeichnen, dass die Eigentümergemeinschaft ihn in Kenntnis dieser neuen Rechtslage angewiesen hat, weiterhin in der gewohnten Art und Weise zu verfahren.

Es könnte sich daher anbieten, in der nächsten (und auch jeder darauffolgenden) Eigentümerversammlung zwei getrennte Beschlüsse zu fassen, nämlich einen über die Aufrechterhaltung des vom Gesetz bzw. der Gemeinschaftsordnung abweichenden Kostenverteilungsschlüssels und einen zweiten über die Verabschiedung der Jahresabrechnung als solche. Diese Vorgehensweise bietet viele Vorteile:

Zum einen ist dokumentiert, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter angewiesen hat, den "falschen" Kostenverteilungsschlüssel weiter zu benutzen.

Zum anderen hat diese Entkopplung der Beschlüsse den Vorteil, dass bei Bestandskraft des ersten Beschlusses Fragen der Kostenverteilung ein von Wohnungseigentümern aus möglicherweise völlig anderen Gründen gegen die Jahresabrechnung geführtes Beschlussanfechtungsverfahren nicht mehr tangieren.

Ein Beschlussvorschlag könnte dementsprechend beispielsweise lauten:

1.Die Wohnungseigentümergemeinschaft weist den Verwalter an, die Jahresabrechnung 2000 mit folgendem Kostenverteilungsschlüssel ............................. zu erstellen.

2.Die Eigentümerversammlung genehmigt die vom Verwalter vorgelegte Gesamt- und Einzelabrechnung 2000 .......................

Selbstverständlich drängen sich nunmehr sofort Zweifel auf, ob denn solche Beschlüsse wie dieser erste "Anweisungsbeschluss" überhaupt noch rechtsgültig sein können und nicht doch bereits von der Nichtigkeitsrechtsprechung erfasst sind.

Die Beschränkung des ersten Teilbeschlusses jeweils auf ein Wirtschaftsjahr charakterisiert diesen als "Einzelfall". Der Beschluss sieht ausdrücklich nicht vor, dass eine generell abweichende Kostenverteilung erfolgen soll. Der erste Teilbeschluss sollte daher keine Formulierungen wie "die Gemeinschaft bekennt sich weiterhin zum Grundlagenbeschluss vom .................. und weist daher den Verwalter an, diesen Kostenverteilungsschlüssel auch unverändert für künftige Zeiträume zu benutzen" enthalten.

Natürlich stellt sich dann jedoch die weitere Frage, ob nicht ein in ständiger Fortsetzung jährlich gefasster Einzelbeschluss als "Kettenbeschluss" wegen der darin liegenden offenkundigen Umgehungsabsicht auch der Nichtigkeit unterliegt. Hierzu ist anzumerken, dass die Umgehungstendenz solcher Beschlüsse zwar unverkennbar ist, sich in diesen Beschlüssen jedoch nicht die Rechtsfolge manifestiert, die der Bundesgerichtshof beanstandet:

Auch ein solcher Kettenbeschluss entfaltet keine Bindungswirkung für die jeweils überstimmten bzw. neu in die Eigentümergemeinschaft eintretenden Eigentümer. Es bleibt ihnen unbenommen, diesen jedes Jahr neu gefassten Beschluss anzufechten.

Eine Bindungswirkung wird jedoch bereits dann hervorgerufen, wenn – wie nunmehr verbreitet vorgeschlagen wird – solche Beschlüsse in der jeweiligen Vorjahresversammlung verabschiedet werden. Hiergegen regt sich auch bereits Widerstand in der Literatur und auch solche Beschlüsse werden als nichtig angesehen (Merle, ZWE 2001,49).

Die vorstehend beschriebene zweistufige Vorgehensweise erscheint daher nur dann versuchswürdig, wenn beide Beschlüsse in der gleichen Eigentümerversammlung gefasst werden. Dies schmälert zwar die Wirkung. Als positiver Effekt verbleibt jedoch, dass der erste Beschluss in Bestandskraft erwachsen könnte und sich damit die Auseinandersetzung um die angefochtene Jahresabrechnung auf den jeweiligen Beanstandungspunkt (oftmals nicht die Kostenverteilung) konzentriert. Außerdem dokumentiert dieser Beschluss deutlich die Anweisung an den Verwalter und minimiert damit seine Haftungsrisiken.

In Zusammenhang mit der Nichtigkeit von Beschlüssen zur Änderung der Kostenverteilung ergeben sich noch zwei weitere praxisrelevante Problembereiche:

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften wurde durch bestandskräftigen Beschluss vereinbart, daß die Instandhaltung und Instandsetzung der zwingend im Gemeinschaftseigentum befindlichen Außenfenster durch die jeweiligen Wohnungseigentümer zu erfolgen hat. Ein solcher Beschluss, der ebenfalls der Nichtigkeit unterliegen dürfte, führt nun in ein auswegloses Dilemma.

Da der Beschluss nichtig ist, wären bisher von den Wohnungseigentümern im Hinblick auf diese Regelung gezahlte Beträge für die Fenstererneuerungen aus der Gemeinschaftskasse an diese zu erstatten. Diese zunächst sauberste Lösung dürfte jedoch daran scheitern, dass unterschiedliche Qualitätsstandards mit unterschiedlichen Kosten gewählt wurden und auch unterschiedliches kaufmännisches Geschick der einzelnen Eigentümer vorliegen dürfte.

Ein Eigentümer, der aufwändigere Fenster und diese vielleicht auch noch zu einem ungünstigen Preis bei einem teueren Lieferanten eingekauft hat, wird mit dem Widerstand der übrigen Wohnungseigentümer rechnen müssen, wenn ihm der Gesamtbetrag erstattet werden soll. Es werden daher im Einzelfall oftmals unlösbare Probleme entstehen.

Unlösbare Probleme entstehen auch bei der Verwaltung von Mehrhausanlagen, in denen bisher entgegen der Teilungserklärung hausweise abgerechnet wurde.

Hier können sich bei einer Rückkehr zu einer allein an den Miteigentumsanteilen orientierten und die Besonderheiten der Mehrhausanlage nicht berücksichtigenden Kostenverteilung ebenfalls unbillige Härten ergeben, beispielsweise dann, wenn mehrere Häuser nur zu Lasten der jeweils betroffenen Wohnungseigentümer saniert wurden, andere Häuser jedoch noch zur Sanierung anstehen.

Bei diesen Fallgruppen stellt sich die Frage, ob nicht unter Berufung auf den Vertrauensschutz an den bisherigen Regelungen festgehalten werden kann bzw. in Ausbildung dieses Vertrauensschutzes von allen Wohnungseigentümern die Zustimmung zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in der Gemeinschaftsordnung und der Eintragung dieser Änderung in das Grundbuch verlangt werden kann.

Zum Problem des Vertrauensschutzes hat sich der Bundesgerichtshof in der vorliegenden Entscheidung auch geäußert. Es heißt dort wörtlich:

"Der Senat ist sich bewusst, dass die Entscheidungen über den zugrundeliegenden Einzelfall hinaus auch für andere Problemfelder, wie z.B. die Änderung des einer Mehrheitsentscheidung entzogenen gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels oder die Aufhebung der Zustimmungsverpflichtung des Verwalters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Vermietung / Veräußerung nach § 12 WEG durch Mehrheitsbeschluss, Bedeutung hat. Soweit es dabei um die Frage Ihrer sog. unechten Rückwirkung geht, betrifft dies nur in der Vergangenheit liegende, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte, wie z.B. Beschlüsse über den generellen Kostenverteilungsschlüssel, nicht dagegen Beschlüsse über konkrete Abrechnungen. Ist der durch Beschluss geregelte Sachverhalt – wie hier – noch nicht abgeschlossen, wird es jeweils darauf ankommen, ob und inwieweit im Vertrauen auf den von dem Bundesgerichtshof bisher uneingeschränkt aufgestellten Rechtsatz, dass bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt gültig sind, rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitigung zu unzumutbaren Härten führen würde, so dass die Folgen der Entscheidung im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt und Treu und Glauben ausnahmsweise nur für die Zukunft gelten können."

Für das im entschiedenen Fall anstehende Sondernutzungsrecht sah der Bundesgerichtshof im übrigen einen solchen Vertrauenstatbestand nicht gegeben, weil die Begründung eines Sondernutzungsrechtes durch einfachen Beschluss auch bisher umstritten war.

Die allgemein gehaltenen und über das Beschwören von Treu und Glauben nicht hinausgehenden Leitsätze des Bundesgerichtshofes helfen im Einzelfall kaum weiter, so dass jedenfalls z.Zt. für das Problemfeld der Kostentragungsregelungen bei Fenstererneuerungen eine vernünftige Lösung nicht angeboten werden kann.

Der Gedanke des Vertrauensschutzes wird sich auch hineintragen in den Bereich des Anspruchs auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung. Bei dieser Gelegenheit sei nochmals daran erinnert, dass es nunmehr um so tunlicher ist, wichtige Änderungen von Kostentragungsregelungen im Wege der Vereinbarung herbeizuführen, was selbstverständlich die Frage aufwirft, inwieweit gegen einzelne ablehnende Miteigentümer ein Anspruch auf Zustimmung durchgesetzt werden kann. Die Rechtsprechung war hier bisher sehr restriktiv und sah solche Ansprüche nur ausnahmsweise bei grober Unbilligkeit des vorhandenen Verteilungsschlüssels gegeben.

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung der Vereinbarung dürfte daher nur bei recht extremen Ausnahmefällen gegeben sein.

Ein solcher Fall könnte beispielsweise dann vorliegen, wenn ein Wohnungseigentümer zulässig seine Dachwohnung unter Mitbenutzung des Speichers ausgebaut hat. Oftmals wird dann von den Beteiligten auf eine Änderung der Teilungserklärung durch Anpassung der Miteigentumsanteile verzichtet, sondern statt dessen vereinbart, dass künftig nach Wohnflächen abzurechnen ist bzw. die neu geschaffene (erhöhte) Wohnfläche in die Kostenverteilung einfließt. Würde sich ein solcher Beschluss im Lichte der neuen BGH-Rechtsprechung als nichtig erweisen, könnte bei einer solchen Fallkonstellation ein Anspruch gegen den ausbauenden Eigentümer auf Zustimmung zu einer entsprechenden Änderung der Gemeinschaftsordnung und deren Eintragung in das Grundbuch zu bejahen sein.

b.

Einbau und Abrechnung von Kaltwasserzählern

Der zweite Problemkreis befasst sich mit der Abrechnung der Kaltwasserzähler.

Hier stellt sich mit jeder Jahresabrechnung erneut die Frage, ob die Ergebnisse der Wasserzähler für die verbrauchsabhängige Abrechnung der Frischwasser- und Abwasserkosten überhaupt herangezogen werden dürfen, denn auch dies kann als Änderung des Kostenverteilungsschlüssels angesehen werden. Bei dieser Fallkonstellation wird es auf jeden Fall zu unerträglichen Ergebnissen kommen, die möglicherweise im Einzelfall unter Berufung auf den Vertrauensschutz und den Grundsatz von Treu und Glauben gelöst werden können.

Einen weiteren sehr interessanten Lösungsansatz zu diesem Problem skizzierte Herr Prof. Dr. Bub anlässlich der Tagung in Fischen im Oktober 2000. Herr Prof. Dr. Bub vertrat die Ansicht, dass es sich bei der Abrechnung nach Wasserzählern nicht um eine Frage des Kostenverteilungsschlüssels handele, sondern um eine Frage der Kostentrennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum.

Herr Prof. Bub begründet diese Auffassung damit, dass § 16 Abs. 2 WEG nur für die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums relevant ist.

Die Kosten der Wasserversorgung bzw. des Abwassers entstehen jedoch fast ausschließlich im Sondereigentum, der durch das Gemeinschaftseigentum verursachte Verbrauch ist in der Regel sehr gering. Der Umstand, dass die Wasser- und Abwasserkosten durch die Eigentümergemeinschaft getragen werden, ist vielmehr darauf zurückzuführen, dass die Wasserlieferanten in der Regel nur eine Wasseruhr für das Gesamtobjekt einbauen und hieran auch wiederum die Grundbesitzabgabenbescheide der jeweiligen kommunalen Verwaltungen anknüpfen.

Die Wasserzähler könnten daher nur als der Kostentrennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum dienend angesehen werden.

Diese zunächst etwas seltsam anmutende Meinung lässt sich mit einer Analogie zu den Stromkosten verdeutlichen. Soweit in Teilungserklärungen die Rede von Stromkosten ist, gehen alle Beteiligten davon aus, dass nur die Kosten des Allgemeinstroms gemeint sind.

Diese Erwartungshaltung resultiert jedoch alleine aus dem Umstand, dass es für jedes Sondereigentum gesonderte Stromzähler gibt.

Die Auffassung von Prof. Dr. Bub kann daher jedenfalls gut vertreten werden.

Sie gibt außerdem erste Hinweise darauf, mit welch neuen Denkmodellen künftig gerechnet werden muss, die die Unerträglichkeiten, die durch die neue Nichtigkeits-Rechtsprechung hervorgerufen werden, abzumildern versuchen.

Motivationen für solche Abmilderungen werden sich auch daraus ergeben, dass sich die Nichtigkeitsrechtsprechung des Bundesgerichtshofes selbstverständlich auch auf die Mieterebene verlagern werden. So z.B., wenn die Eigentümer einer Wohnanlage im Vertrauen auf Kostenverteilungsbeschlüsse ihre Mietverträge entsprechend abgefasst und beispielsweise Personenabrechnungen in den Mietverträgen vereinbart haben, die nunmehr in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr möglich sind. Oder aber, weil ein beschlossenes Sondernutzungsrecht, wie in dem vom BGH entschiedenen Fall, nichtig ist und daher eine beispielsweise an einen Gastronomen vermietete Grundstücksfläche nicht mehr zur Verfügung steht.

c.

Gestaltung von Beschlüssen über Wirtschaftspläne

In Zusammenhang mit der finanziellen Verwaltung sind noch einige Bemerkungen an die Wirtschaftspläne und die dazu ergehenden Beschlussfassungen zu machen.

Ein genereller Orga-Beschluß bisheriger Prägung, dass jeder Wirtschaftsplan unabhängig von seiner jahresmäßigen Bezeichnung bis zur Verabschiedung des neuen Wirtschaftsplanes fortgilt, dürfte aufgrund der neuen BGH-Rechtsprechung der Nichtigkeit unterliegen.

Es bleibt jedoch unbenommen, bei der Verabschiedung jedes einzelnen Wirtschaftsplanes mit zu beschließen, dass dieser Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplanes fortgelten soll.

Ähnlich verhält es sich mit Beschlüssen, die festlegen, dass der Wirtschaftsplan für einen vom Kalenderjahr abweichenden Zeitraum erstellt werden soll. Grundsatzbeschlüsse dieser Art dürften der Nichtigkeit unterliegen, die Verabschiedung eines einzelnen Wirtschaftsplanes jeweils für eine Abrechnungsperiode jedoch als Einzelfall beschließbar sein bzw. in Bestandskraft erwachsen.

Für die Wirtschaftspläne gilt daher sinngemäß das bereits am Beispiel der Jahresabrechnungen Dargestellte. Auch insoweit sollten die bisherigen Grundsatzbeschlüsse jeweils als – möglichst voneinander getrennte – Einzelbeschlüsse mit jeweiligem Bezug nur auf das konkrete Wirtschaftsjahr verabschiedet werden.

d.

Eventualeinberufung

Dies lässt sich wiederum am Beispiel der Eventualeinberufung illustrieren:

Eine generelle Beschlussfassung zur Eventualeinberufung dürfte wiederum der Nichtigkeit zum Opfer fallen.

Es wird nunmehr als Lösungsmöglichkeit vorgetragen, man könne jedes Jahr am Ende der Versammlung beschließen, dass für die nächste Wohnungseigentümerversammlung die Eventualeinberufung erfolgen solle.

Auch hier wird jedoch wieder eine Bindungswirkung für das Nachfolgejahr ausgelöst bzw. beabsichtigt, woraus sich bei konsequenter Umsetzung der neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes wiederum die Nichtigkeit ergeben dürfte.

Es dürfte daher nach meiner persönlichen Überzeugung vorteilhafter sein, entweder künftig auf die Eventualeinberufung zu verzichten oder sie aber weiterhin unbeeindruckt unter individueller Berücksichtigung des dadurch zusätzlich entstehenden Anfechtungsrisikos fortzuführen. Fest steht, dass Beschlüsse in einer durch Eventualeinberufung durchgeführten Eigentümerversammlung nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar sind. Der Verwalter muss dann entscheiden, ob er mit diesem besonderen Anfechtungsrisiko leben kann oder nicht. Dies ist Ergebnis einer individuellen Wertung, die nur unter Berücksichtigung der speziellen Gegebenheiten in einem Objekt getroffen werden kann. Vermieden werden sollten solche "Zitterversammlungen" bei wichtigen Tagesordnungspunkten (Verwalterbestellung / große Sanierungsmaßnahmen). Der Verwalter muss auch damit rechnen, dass er bei Anfechtung das Risiko trägt, wegen der formalen Fehlerhaftigkeit der Versammlung die Kosten des Verfahrens auferlegt zu bekommen.

Dieses Kostenrisiko kann jedoch durch entsprechende Verhaltensweisen des Verwalters (unverzügliche Einberufung einer neuen Eigentümerversammlung noch während der Dauer des Beschlussanfechtungsverfahrens und damit Herbeiführung einer Erledigungserklärung) geringstmöglich gehalten werden. Außerdem sind die eventuell entstehenden Kosten abzuwägen mit den Kosten und dem Aufwand, den die Durchführung einer zweiten Eigentümerversammlung hervorruft.

An diesem Beispiel der Eventualeinberufung lässt sich folgende Tendenz veranschaulichen:

Alle Versuche, die Auswirkungen der neuen BGH-Rechtsprechung zu umgehen, können bereits heute als nichtig angesehen werden bzw. unterstehen einem hohen Risiko der Nichtigkeitserklärung. Sie sind daher in der Regel untauglich. Vielmehr konzentriert sich die entscheidende Frage darauf, ob sich Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft nun streng gesetzes- und BGH-konform verhalten oder aber bei individueller Einschätzung der jeweiligen Situation jedenfalls in harmonischen Wohnungseigentümergemeinschaften unbeeindruckt die bisherige Verfahrensweise fortsetzen.

e.

Beachtung der Rechtskraft früherer Gerichtsbeschlüsse

Besondere Beachtung verdient auch die Rechtskraft früherer Gerichtsbeschlüsse. Gemäß § 10 Abs. 3 WEG bedürfen nämlich Entscheidungen des Richters im Verfahren gemäß § 43 WEG zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Dies bedeutet, dass frühere Gerichtsbeschlüsse, durch die beispielsweise Änderungsbeschlüsse hinsichtlich der Kostenverteilung für rechtswirksam erachtet wurden, ungeachtet der neuen BGH-Rechtsprechung Fortgeltung – und zwar auch gegenüber neuen Eigentümern – entfalten.

Dies gilt selbstverständlich nur dann, wenn ein solcher Grundsatzbeschluss Gegenstand des Gerichtsverfahrens war. Bezog sich das Gerichtsverfahren nur auf eine einzelne Jahresabrechnung, ist auch die Rechtskraftwirkung des Gerichtsbeschlusses auf dieses betreffende Jahr beschränkt.

f.

Keine Nichtigkeit bei Verstoß nur gegen den formellen Inhalt

einer Gemeinschaftsordnung

Schließlich soll noch darauf hingewiesen werden, dass auch bei Teilungserklärungen / Gemeinschaftsordnungen zwischen dem formellen und dem materiellen Inhalt zu differenzieren ist. Ist beispielsweise in einer sehr alten Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass die Instandhaltungsrücklage DM 5.000,-- betragen soll, so wäre eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage auf heutige zeitgemäße Werte nicht als Änderung der Teilungserklärung anzusehen. Hier ist nur der formelle, nicht jedoch der materielle Inhalt der Teilungserklärung betroffen.

g.

Tipp: Entkopplung von Beschlüssen

am Beispiel der Sanierungsbeschlüsse

Die Nichtigkeitsproblematik lässt es bei einer Vielzahl von Beschlüssen angeraten erscheinen, diese sowohl formal durch getrennte Beschlussfassungen und getrennte Protokollierung als auch möglicherweise zeitlich zu entkoppeln.

Wie bereits vorstehend am Beispiel der Verabschiedung von Jahresabrechnungen dargestellt, dürfte es sich auch bei Sanierungsbeschlüssen anbieten, getrennte Beschlüsse über die Durchführung der Maßnahme einerseits und der Finanzierung andererseits zu fassen.

Auch insoweit wird vermieden, dass anfechtende Eigentümer, die sich beispielsweise nur gegen die Maßnahme als solche oder nur gegen deren Finanzierung richten, die Gesamtmaßnahme zu Fall bringen.

h.

Sondernutzungsrechte

Die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat – wie bereits ausgeführt – konkret die nichtige Begründung eines Sondernutzungsrechtes durch Beschlussfassung zum Gegenstand.

Dies führt zum einen zu Rückabwicklungsproblemen in den Gemeinschaften, in denen solche Sondernutzungsrechte durch einfachen Beschluss begründet wurden.

Diese Entscheidung erschwert selbstverständlich auch künftig die Begründung von Sondernutzungsrechten.

In diesem Zusammenhang ist hervorzuheben, dass der Bundesgerichtshof in einer ebenfalls sehr aktuellen Entscheidung (Beschluss vom 29.06.2000) den Abschluss von Mietverträgen über Teile des Gemeinschaftseigentums für zulässig erachtet hat.

Als Alternative zur Begründung eines Sondernutzungsrechtes bietet es sich daher nunmehr an, künftig Mietverträge für die Überlassung von Gemeinschaftseigentum abzuschließen und die Begrifflichkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten zu vermeiden.

Wirtschaftlich kommt insbesondere die langfristige Vermietung von Gemeinschaftseigentum der Ausübung eines Sondernutzungsrechtes recht nahe. Auch wenn eine klare Umgehungsabsicht wiederum unverkennbar ist, dürften solche Beschlüsse nicht nichtig sein. Denn im Gegensatz zu einer Begründung des Sondernutzungsrechtes sind Mietverträge, selbst wenn sie langfristig geschlossen werden, jederzeit aus wichtigem Grund kündbar, so dass keine vergleichbare Bindungswirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft eintritt.

i.

Öffnungsklauseln

Hinzuweisen ist auch auf das nunmehr zunehmende Bedürfnis auf sog. "Öffnungsklauseln". Insoweit ist ohnehin zu beklagen, dass sich bisher nur wenige Notare überhaupt mit den täglichen Problemen auseinandergesetzt haben. Würden insbesondere Änderungen der Kostentragungsregelung durch eine Öffnungsklausel Mehrheitsentscheidungen zugänglich gemacht, ergäben sich sämtliche vorstehend diskutierten Probleme nicht.

Im Hinblick auf eine aktuelle Entscheidung des Kammergerichtes Berlin (ZWE 2000, 531 ff.) ist dabei festzustellen, dass eine Öffnungsklausel im Sinne einer Begründung der Beschlusszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft auch dann anzunehmen ist, wenn beispielsweise bei baulichen Veränderungen bestimmt wird, dass über diese durch die Eigentümerversammlung zu entscheiden ist, auch wenn hiermit vom Allstimmigkeitserfordernis im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG nicht abgewichen wird.

Bei neu zu beurkundenden Teilungserklärungen ist unbedingt darauf zu achten, dass eine Öffnungsklausel mit aufgenommen wird.

Aber auch bei bestehenden Teilungserklärungen steht die Chance, nachträglich durch Vereinbarung eine Öffnungsklausel zu integrieren. Dabei dürfte es zweckmäßig sein, nicht einfach die früheren Abänderungsbeschlüsse in Form der Vereinbarung zu wiederholen und in das Grundbuch eintragen zu lassen, sondern statt dessen eine generelle und damit auch für künftige Regelungen dienende Öffnungsklausel aufzunehmen. Mit dem organisatorisch hohen Aufwand der Herbeiführung einer Vereinbarung und deren Eintragung in das Grundbuch würde dann gleichzeitig eine grundsätzliche Lösung dieses Problems auch für die Zukunft ermöglicht.

 

4.

Zusammenfassung:

Zusammenfassend lässt sich somit festhalten:

4.1.

Verwalter müssen den Inhalt der neuen BGH-Rechtsprechung unbedingt kennen und gedanklich nachvollziehen, um künftige Verhaltensweisen danach auszurichten. Dabei muss auch die schwierige Differenzierung zwischen vereinbarungs- und gesetzesändernden Beschlüssen (mit Nichtigkeitsfolge) und vereinbarungs- bzw. gesetzeswidrigen und vereinbarungsersetzenden Beschlüssen (nur anfechtbar und damit in Bestandskraft erwachsend) verinnerlicht werden.

4.2.

Verwalter müssen die Wohnungseigentümergemeinschaften über die neue BGH-Rechtsprechung umfassend informieren und auf Konsequenzen aufmerksam machen (Informationspflicht!).

Die Informationspflicht umfasst konkret auch die Untersuchung der bisherigen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auf ihre Vereinbarkeit mit der neuen BGH-Rechtsprechung. Mit den Verwaltungsbeiräten und den Eigentümergemeinschaften sind die zur Verfügung stehenden Lösungsmöglichkeiten und künftige Verhaltensweisen zu erörtern.

4.3.

Die Verwalter sollten sich jedoch von der Nichtigkeits-Rechtsprechung keinesfalls so sehr beeindrucken lassen, dass sie sich gegen den Willen der Wohnungseigentümer zum Vollzugsorgan machen. Der Verwalter ist lediglich Organisator, die Verwaltung obliegt nach dem Gesetz (§ 21 Abs. 1 WEG) den Wohnungseigentümern! Der Verwalter hat zur Vermeidung von Haftungsrisiken jedoch seine Aufklärungsarbeit und die diese ignorierende Verhaltensweise der Wohnungseigentümergemeinschaft – vorzugsweise im Protokoll der jeweiligen Wohnungseigentümerversammlungen – zu dokumentieren.

Glosse

 

Das Zittern hat ein Ende?

Rechtsanwalt Norbert Slomian, Heilbronn

Mit Beschluss vom 20.9.2000 (V ZB 58/99) hat der V.Senat des BGH nach rund einjähriger intensiver Vorbereitung in der einschlägigen Literatur seit den 25.Fischener Gesprächen eine Entscheidung getroffen, die allgemein zur bedeutsamsten seit mindestens zehn Jahren gezählt wird.

Was ist geschehen? Das WEG stellt den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergesellschaft zwei Arten von Entscheidungsmöglichkeiten zur Verfügung: Vereinbarung und Beschluss. In seiner Entscheidung vom 21.5.1970 (VII ZB 3/70) legte der VII.Senat die Grundlage für eine dreißigjährige abweichende Entwicklung. Um Rechtsunsicherheit über die Wirksamkeit von unangefochtenen Beschlüssen über unbestimmte Zeiträume zu vermeiden, sollten diese wirksam sein, auch wenn die Eigentümergemeinschaft mittels (Mehrheits-)Beschluss etwas geregelt hatte, was nach der gesetzlichen Regelung allein durch eine (allstimmige) Vereinbarung hätte geregelt werden dürfen.

Die Praxis (Rechtsprechung, Literatur und vor allem die Verwaltungspraxis in den vielen tausend Eigentümergemeinschaften) entwickelte diese Entscheidung dahin fort, dass alles mittels Beschluss geregelt werden könne, auch was mittels Vereinbarung hätte geregelt werden müssen, sofern der Beschluss nur unangefochten blieb. Einen Monat zittern, dann galt die Mehrheitsentscheidung - für immer und ewig - oder zumindest bis zum nächsten abändernden Mehrheitsbeschluss.

Im Januar 2000 stellte Wenzel dogmatisch richtig fest "Vereinbarung - Beschluss, tertium non datur". Die (Verwaltungs-)Praxis geht davon aus, dass faktisch eine Vereinbarung nicht erreicht werden kann. Zur Frage, ob eine Eigentümergemeinschaft überhaupt durch Beschluss entscheiden kann, ist nunmehr zu unterscheiden zwischen vereinbarungsersetzenden, vereinbarungsändernden und vereinbarungswidrigem Beschluss; trias habemus.

Schicken wir Eigentümergemeinschaft und Verwalter auf die jährliche Versammlung oder sagen wir auf einen "Vereinsausflug" mit dem Bus. Der Verwalter ist der Fahrer. Die Mitglieder der Gemeinschaft als Fahrgäste bestimmen das Ziel und den Weg. Während einige interessierte Fahrgäste die vorderen Sitzreihen belegen und an jeder Kreuzung heftig um den richtigen Weg zum umstrittenen Ziel kämpfen, sitzen in der Mitte die Vereinsmitglieder, die mehr an Minibar und anderen möglichst kostenlosen Zusatzleistungen, also vor allem am materiellen Erfolg der Reise interessiert sind. Ganz hinten verschlafen die Mitfahrer, die sich darauf verlassen, dass das Ziel schon vernünftig sein werde und die Straßenverkehrsregeln zusammen mit der Vernunft der Mitreisenden sie vor Schäden bewahren werden.

Bisher konnten die Reisenden irgendwann einmal vor Antritt beschließen, rote Ampeln interessieren nicht; wir fahren stets über die Kreuzung. Hatte keiner der Mitreisenden sich fristgerecht gegen diese Entscheidung gewehrt, waren der Fahrer ebenso daran gebunden, wie alle Mitreisenden auf allen künftigen Fahrten; auch die, die erst später zustiegen, gleichgültig, ob sie dieser Regelung vor Einstieg kannten oder nicht. Da die Regelung nur im Erlebnisbericht eines längst vergessenen Ausfluges vermerkt war, wussten ohnehin nur noch wenige, was denn wann wirklich ausgemacht worden war. Egal welche Ampel angefahren wurde, entweder war sie grün oder sie wurde behandelt, als sei sie grün.

Nun hat der BGH die Straßenverkehrsordnung wieder hergestellt. Selbstverständlich darf die Reisegruppe nicht im voraus bestimmen, die Ampelschaltung sei ihr egal. Der Schutz der schlafenden Mitreisenden und der Zusteigenden ist gewahrt. Rot bleibt rot; grün bleibt grün.

An jeder einzelnen Ampel kann die Mehrheit aber nun doch entscheiden: eigentlich ist rot, aber allein auf weiter Flur sehen wir keine Gefahr und fahren trotzdem. Hat der Fahrer darauf hingewiesen, dass man bei Rot nicht fahren dürfte und die Mehrheit will trotzdem, muss man nur gut über die Kreuzung kommen. Solange niemand schnell genug einschreitet, ist die Kreuzung erfolgreich und sanktionslos überquert.  Hinzu kommt der neue noch nicht sichere Bereich der gelben Ampel. Ist jede rote Ampel schon richtig rot? Ist die Überfahrt über die Kreuzung bei "Spätgelb" noch zulässig? Ist die für rot gehaltene Ampel nicht in Wirklichkeit grün; es hatte ja bisher niemand hinsehen brauchen?

Der Jahresausflug wird auch künftig stattfinden, das Zittern auch. Konnte die Reisegruppe bisher nach einer mutigen Entscheidung munter drauf los fahren, trägt sie nun bei jeder Fahrt an jeder Kreuzung das Risiko, dass ein Mitreisender aufwacht, sich plötzlich nicht mehr nur für die Minibar interessiert oder von der Mehrheit nicht mehr ruhig halten lässt. Jeder einzelne Reisende kann nunmehr den Bus zum Stehen bringen, auch nachts um Zwei an einer einsamen Ampel ohne irgendeinen anderen Verkehrsteilnehmer weit und breit.

Wie die künftigen Fahrten verlaufen werden, bleibt abzuwarten. Viele Fragen werden nun erst in der Zukunft geklärt werden können; möglicherweise mit manch im Einzelfall schmerzlichem Ergebnis für die Beteiligten.

Werden die Reisegruppen künftig rote Ampeln achten oder immer wieder aufs Neue an der konkreten Ampel doch weiterfahren? Wird der Fahrer die Schlafenden und Desinteressierten wecken und aufmerksam machen oder möglichst schnell die Kreuzung überqueren und das Fahrtenbuch nur stillschweigend zu spät für Reklamationen herausgeben? Und nicht zuletzt, wie werden die behandelt werden, die weiterhin ständig bei Rot über die Kreuzung fahren, zwar nicht aufgrund genereller Vorgabe, aber letztlich doch eben bei jeder Ampel? Ist es rechtsmissbräuchlich, wenn ein Mitreisender nach weiteren zehn Ausflügen plötzlich doch die rote Ampel achten will, oder hat die Mehrheit der Mitreisenden nicht doch einmal den Entschluss (vielleicht stillschweigend) gefasst gehabt, ihnen sei die Ampelschaltung egal, und nur rein formell hat man in den Reiseberichten festgehalten, man habe bei jeder Ampel eine neue unabhängige Entscheidung getroffen? Angesichts der Zahl der Jahresausflüge und der Kreuzung wird auch die Frage spannend werden, gibt es einen Geisterfahrer oder Tausende?

Es bleibt zu hoffen, dass die Praxis (wiederum Rechtsprechung, Literatur und Verwaltungspraxis gemeinsam) akzeptable Lösungen finden werden. Der Ruf nach Rot-Grün (und diesmal ist nicht die Ampel gemeint) sollte nicht zu laut werden. Ob eine derartige Lösung die Beteiligten besser stellen würde, ist angesichts der vielen Beispiele aus den letzten zwei Jahren nicht zweifelsfrei.